我最早接觸到「現金流」這個概念，就是來自於⟪富爸爸、窮爸爸⟫這本書籍以及之後他推出的「老鼠迴圈遊戲」。書籍大家應該不陌生，即使今天也都還是很熱賣的書籍，老鼠迴圈的遊戲，可能就不是大家都玩過，其實他很像大富翁遊戲，只是最後你需要透過投資，累積「被動收入」，才能跳出老鼠迴圈，進入財富自由的終點。因此，現金流，也被稱為「被動收入」。相對於被動收入，就是主動收入。如果我們用Lady Gaga來當個例子，Lady Gaga辦巡迴演唱會就是主動收入，他必須蹦蹦跳跳，勁歌熱舞才能賺到1000萬美金。而他的唱片，包含他的作詞作曲的授權金，就屬於被動收入，即使她休息的時間，也持續有收入。最有名的案例就是麥可 傑克森(Michael Jackson)，即便已經過世，依然每年能夠有3~4億美元的版稅收入。連過世了都還持續有收入，真的是很吸引人。也難怪⟪富爸爸窮爸爸⟫這本書可以稱霸排行榜榜首多年。(喔！對了，一直有人買書的話，羅伯 清崎也還是持續有版稅收入的)
今天我們討論的現金流鬼故事，就從買房收租談起。最扯的買房收租就是「無本金買房」，其實就是透過偽造買賣合約，將成交價格拉高灌水125%，欺騙銀行。假定銀行照例核貸八成，也就達成零元買房的結果。通常這是內神通外鬼的違法行為。如果是正規的買樓收租，多數人都是透過小套房或是改裝老公寓為套房來收租金。然而現在包租公們最大的挑戰就是人口沒有增加。幾年前我還在高雄上班的時候，就已經注意到，有很多已經隔間為套房的物件，正在拋售。這些物件要賣非常困難，因為已經格成套房，如果是自用，就要再花成本復原。如果是想收租，這些物件的位置在某些科技大學，或專科的外圍，其實這些南部的學校都已經風雨飄搖。最近連台北市也有類似的物件在釋出，考慮購入的房價及貸款、維護成本，估計租金的報酬率都無法超過3%。而且房東該處理的事很雜，如果超過10戶套房，基本上也算是一個全職的工作。
也因此，有些投資人把腦筋動到海外買房，這些房地產還會提供包租3年，保證15%的訴求。簡單算一年5%的報酬率很吸引人。其實這類商品的操作方式就是在房子的總價，先加價20%。由於投資人對海外房地產不熟悉，也無法詳細比價，又是團進團出的購房團，在群體洗腦的氛圍下，很容易做出不理性的投資。加上大多數新興國家的匯率都是非常不穩定的，即使房價上漲，匯率的虧損也可能讓你損失慘重。
如果想透過金融投資來創造現金流，則有更多見鬼的案例。最常見的風險，就投資了不了解的金融商品。舉例來說，銀行常見的組合式商品，結合「定期存款」與「衍生性金融商品」，主要就是利用存款利息來購買衍生性金融商品來達成高報酬的效果，同時可以提供季配息。但這些產品，如果可以提供高配息的，通常有一個很長的年期10年或12年，或是要搭配南非幣這種高風險的幣別。常見的狀況就是萬一觸及不配息的條件時，投資人就會陷入，立刻出場會產生淨值的損失，或是要繼續擺著，但又領不到配息的兩難。
買配息基金見鬼的機率也很高，這不能都說是業者的問題，一檔好基金，配息率不高，但總報酬很高，淨值越高規模越小，這任哪一家投信機構都撐不下去。也因此將配息改成都不含相關費用，一口氣可以把配息率拉高2%，費用都從淨值中扣除就好，反正投資人也沒感覺。但其實總報酬率是相當的，甚至因為缺乏再投資收益，長期的報酬率還會下降。另外，除了透過不計入費用將配息率拉高以外，有的則是依據過去長期的投資組合報酬率，將平均總報酬率，直接轉換為配息率。這樣做表面上看沒什麼問題，其實大家知道過去債券的收益率比較高，隨著聯準會不斷QE現在債券的收益率已經很低了，用過去十年或15年的平均收益率，來當作現在基金的配息率，其實是不合理的。另外，為了尋找收益，有的基金找上了很特別的國家的債券或是區域的債券，這些國家例如印度，或是中東地區，能夠提供相對高的利率條件，但是當地的通膨問題以及對油價高度相關的價格走勢，恐怕會讓投資人晚上睡不著。最後，就是透過匯率的利率交換，將同一檔基金的投資組合包裝成不同的幣別。其中最有名的就是南非幣計價基金與人民幣計價基金。最終，即使你可以穩拿17%南非幣配息，南非幣本身匯率的損失也會讓你吃不完兜著走。
接著，是房貸套利。其實就是借出房貸資金，然後購買高配息的產品，預期中每個月的現金流去償還房貸，如果搭配兩年的寬限期，每個月只要還利息，這樣的配息率還是非常高。這個重點就是配息不能掉，而且兩年寬限期很快會到，接著要還本金，因此就會轉換成配息率更高的基金，通常就是南非幣，然後匯率一掉，配息就開始不夠償還每月的本金加利息。最後就是配息、淨值、房貸利息三頭輸。
最後，談一下存股也會見鬼。「高股息殖利率」不是一個因子，這個結論我們在#79集節目中討論過，股息收益率對股價報酬率幾乎沒有任何預測能力。高股息的存股與長期的報酬率是無關的。因此不要以股息率來作為存股標的的判斷依據。尤其在資產的累積期，股息率真的不是重點。
