資產碎片化並不是一個全新的概念，在NFT的牛市當中，就有許多類似的案例，今天的節目當中，我們談談從透過發行NFT或是代幣化將實質資產碎片化的可行性，以及他遭遇的困境與潛力。
資產碎片化
其中代表性的案例就是，Particle 將它在 Sotheby’s 拍到的 Banksy 代表作《Love is in the Air》以發行NFT的方式碎片化。Banksy這張作品，可能大家在網路上也看過，他是一個蒙面的示威者正在投擲汽油彈的動作，但是他手中握的並非汽油彈是一束彩色的鮮花。 Particle是一個試圖顛覆傳統藝術蒐藏形式的團隊，透過區塊鏈、 NFT等形式，改變人們擁有、蒐藏、體驗及享受藝術品的模式。 Particle將90x90cm Banksy的原作，碎片化成一萬份 NFT，每份售價大約一千五百美元。換句話說，賣出一萬份 NFT 之後，Particle已經完全回收成本而且還有200萬美元以上的利潤。未來買家之後轉手，Particle 公司還持續有佣金收入。所有者可以選擇保留NFT或在二級市場上進行交易，而原始藝術品將在世界各地的藝術展覽中展出。
另一個案例則是，狗狗幣（DOGE）原始迷因梗圖。2021年 6 月，這隻柴犬 Kabosu 的主人佐藤敦子決定將原圖製成 NFT 拿去拍賣，最後由去中心化藝術收藏平台 PleasrDAO 出價 1,696 枚以太幣（當時約為 400 萬美元）得標。PleasrDAO 將這個 NFT 放到 NFT 碎片化平台 Fractional，分割成 170 億枚名為 「The Doge NFT（DOG）」的 ERC-20 代幣，再開放給網友在 SushiSwap 、Uniswap 等去中心化交易所購買。然而不論是Bankcy或是DOGE的碎片化，這場實驗從熊市當中市場價格的表現，幾乎已經證實是一場失敗。
Reits不動產投資信託
談到實質資產，藝術品做為實質資產的價值可能未必獲得廣泛的認同，而房地產的交易歷史更悠久，市場規模更大，以房地產最為實質資產的案例，應該不會有人有異議。也因此，房地產的碎片化其實遠在加密貨幣誕生之前就已經存在了，這種形式最常見的就是不動產投資信託Reits。簡單來說，就是將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份，透過買入這些股份，持有Reits的投資人就能享受不動產所帶來的收益分配以及資產價值上漲的好處。小資族也能透過持有股份的方式投資不動產。在台灣買Reits就跟買股票一樣，只要有一個股票交割的帳戶就可以了，因為他也是在證券交易所掛牌買賣的，買賣方式與股票相同。不但交易的方式簡便，買Reits還有稅賦上的優惠，免收證券交易稅，如果有分配利息，也採取10%分離課稅，不用併入綜合所得計算，所得越高的人購買越划算。然而，Reits也不全然像想像中美好，舉例來說，台灣所發行的Reits最主要的問題就是資產管理效率低下。不動產證券信託基金依據管理架構不同，分為兩大類，一種是依據固定資產，做成信託架構。而另一種，則是做成基金架構，募集資金之後，將資金交給保管機構，由專業經理團隊操作，目前國際大型Reits基金大多是這類架構。而台灣的信託架構對受益人較有保障，但受託機構是銀行，兼顧保管跟運用，基於保守穩健原則，傾向「以不變應萬變」，日常管理上再委託給不動產管理機構建經公司，無形中又多付出一層費用。
根據信託契約，基金收到的租金百分之百要配給投資人，不能保留盈餘，這就造成基金本身手上沒有任何子彈，如果想要增加標的，只能融資再投資，但融資又有上限以及出租率規定，種種規範讓基金很難買到標的。「既然房地產最近這幾年漲很多了，為什麼不賣掉部分資產，再重新挑選具有投資價值的資產入手呢？」我想這就是很多長期持有的投資人的疑惑，這主要還是因為國內的Reits主要都是由壽險公司以創始機構的名義投資，繼續成為Reits大股東，而Reits的管理機構也是由集團內之子公司或是大股東之公司擔任。即使名義上達到「真實出售」，但是實際上仍然間接擁有掌控權。這導致台灣的Reits被普遍認為是「牛皮股」漲不動，配息率也不好。
碎片化所有權
碎片化所有權相比於Reits概念其實也沒有多新鮮，甚至用一個簡單的比喻大家就知道：「揪團」。類似像先前帥過頭揪團炒房其實也算是一種碎片化所有權的概念。會流行的主要原因是它大幅的減輕了單個投資人或業主的財務負擔。相比於幣圈的投資的大起大落，房地產的價格走勢相對波動較小，許多年輕的投資人也想要嘗試投資房地產，但卻卡在所需資金龐大以及流動性欠佳的問題，無法實現。隨著房地產行業中區塊鏈技術的出現，房地產投資的碎片化將可能改變這一切。
我們先談談現行的房地產碎片化是如何進行的。現在的做法有點像房地產眾籌。通常這背後可能會需要成立一個SPV也就是特殊目的實體，你也可以簡單想像成一個專門拿來炒房的公司。公司會首先購買他們認為會增值的房產。然後他們會將房產成本分成股份，然後將股份出售給投資人。投資人將從收取的租金中獲得收入，或選擇出售股份獲得資本利得。而股份的價值則依據不動產價值的升值而上升或下降。事實上在，「房地合一2.0」上路之前，國內的炒房團就是以這種形式購入不動產，然後再直接出售公司股份的方式來規避房地合一稅。
相比於Reits是一種投資於商業房地產信託的有價證券，前面我們所說的碎片化所有權並不屬於證券。相反的，它其實是直接的實物財產的部分所有權。當然兩者相比也各有優缺點。
標的選擇：
舉例來說：Reits該持有怎樣的不動產，小股東是沒有發言權的，一切都是由經管機構管理。或是由經理人選擇投資標的，小股東只能被動接受。碎片化所有權則是投資人可以對要購買怎樣的不動產表達意見。
收益形式：
在收益的形式上，Reits要求100%租金收入都要配發給投資人，依據基金的規範不同可分為年配與半年配。而碎片化所有權則是反映在股份的價值上，租金收入則以分紅的形式發放，時間也可能不固定。
投資門檻：
公開市場交易的Reits沒有規定的最低限額。只需要足夠的資金來購買至少1股就可以了。而碎片化所有權入場成本可能會高得多，就看發起團隊的規劃而定，但是通常最低金額會需要30萬到50萬台幣不等。
不動產代幣化與碎片化
了解了碎片化所有權的不動產之後，接下來只要是幣圈的韭菜們應該就很容易的可以將房地產代幣化連結在一起。如果碎片化之後的房地產可以在區塊鏈上流通並且是代幣形式，不論是代幣或是NFT，投資人將可以更方便的在相關和受監管的交易平台上出售，創造出更好的流動性。代幣化可以說是為普通投資人也打開了分一杯羹的大門。房地產代幣化的另一個好處是，透過區塊鏈技術實現數位化的財產分割。將真實的不動產轉換為代幣並在數位平台或市場上出售。購買這些代幣的人將會擁有一部分資產。這些資產可能是房地產的一部分或是房地產的公司的股份、參與房地產投資基金等。利用區塊鏈可以提高數據的信任度、安全性、透明度、速度和可追溯性。其次，投資人也更容易可以多元化房地產的投資配置，分散投資。透過多元化投資可以減少整體投資組合的波動性。小金額投資房產的遊戲規則將發生改變。
當然，代幣化的過程當中，也伴隨著一些缺點及挑戰，首先就是管理成本。維護房地產正常的運作並且順利招租需要大量啟動成本和管理，另外以Reits來說還有保管機構的保管費，這些都是可能的成本。相比單獨持有一間房子來出租而言，在租金報酬率不高的市場當中，再扣除管理費，可能會讓報酬率低到令投資人喪失興趣。另一個挑戰則是監管的不確定性。當我們把房地產碎片化之後，假設未來依據持有代幣的數量作為分配租金收益的基礎，那麼這個舉動將非常有可能被視為一種有價證券。也因此假設想要規避這個問題，又會繞回Defi的老問題，持有代幣到底有沒有實際所有權。通常，投資者擁有房產的某些權利，而不是擁有房產本身。這點就像現在的Defi，嚴重的限縮了產業發展。因此我相信，一開始就往符合證券監管的路線去設計，而不是迴避，是一個比較好的起跑點。
