S2–32 談天氣|央行打房的底層邏輯是什麼?為什麼越打房價越高?

台灣的總體房屋市場,在2014年見高點之後,呈現小幅回落的情況,然而回落的幅度小就算了,根據信義房屋公布的2020年第四季房價指數,六都之中除了台北市還沒有回到2014年的高點以外,其餘都已經創下新高。也因此財經部會紛紛祭出打房的政策,其中央行的動作尤其引人注目,因為去年底央行已經透過「選擇性信用管制」出手一次,三月又再加碼第二波。到底什麼是選擇性信用管制?央行出手的效益在什麼地方?又是什麼讓房價春風吹又生呢?

什麼是選擇性信用管制

根據現行「中央銀行法」與「銀行法」等的規定,中央銀行可採行的選擇性信用管制措施包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。

三月份第二波選擇性信用管制的大刀,砍向四個面向:

  • 首先,法人囤房及短期交易較為明顯,因此限制公司法人購置住宅貸款,不論是第一戶、第二戶,最高成數一律降至四成,且無寬限期。
  • 其次,自然人第3戶以上房貸,由先前的六成降為五點五成,同時新增第四戶以上房貸限貸五成規定,均無寬限期。
  • 第三,豪宅具有帶動周邊房價的外溢效應,而且價格波動大,銀行承擔授信風險較高,因此調降最高貸款成數,對於無房貸或已有二戶以下一般房貸者,第三戶豪宅貸款成數由先前的六成縮減至五點五成;已有三戶以上房貸者,無論已持有的三戶是不是豪宅,第四戶豪宅的貸款,成數由先前的六成降至四成,均無寬限期。
  • 最後,增訂工業區閒置土地抵押貸款規範,協助工業區土地活化利用,最高限貸5.5成。

選擇性信用管制效果遞減

台灣央行也在印鈔票

相對於聯準會是主動決定美元的發行量,來決定國內資金寬鬆與緊縮的程度,台灣央行通常是為了阻止新台幣升值而干預外匯市場,進而釋放新台幣。因此屬於被動因應。然而央行持續買進外匯、釋放新台幣,等於是實施了寬鬆的貨幣政策,向市場輸送大量資金,很可能導致利率的下降,以及通膨的上升。也因此,央行還會同步透過發行定期存單,吸收銀行手上多餘的資金,達到回收資金的目的。

然而學者的統計發現,央行為了減少定期存單的支出,不會將干預匯率所釋出的新台幣,全數由定期存單回收。換句話說,過去20年新台幣「阻升不阻貶」的情境,讓國內資金水位不斷上升,利率持續下降。2008年金融海嘯之前的十年(1998~2008),國內超額準備金的平均水位約在48億台幣左右。金融機構的超額準備俗稱「爛頭寸」,代表銀行的閒置資金。而金融海嘯後的十年,平均超額準備金則來到451億的水準,其實大增了將近10倍,寬鬆的貨幣當然也就營造了低利率的環境,近一步成為推動物價或房價上漲的土壤。也難怪,因為分母持續變大,占比不變的情況下,分子也還可以持續變大。

打房的底層邏輯

大傻瓜的這種博傻行為導致的音樂傳球快速交易,會在市場上製造價格泡沫。博傻鼓勵短期行為,因為從長期看價格泡沫很明顯,所以沒有人願意長期投資。大家之所以明知山有虎偏向虎山行,是希望在資訊不對稱的情況下從別人手中攫取財富。然而,一旦那顆球掉在自己手上,就會產生巨大的風險。投資者熱衷於快速交易,資金從一個人的口袋轉移到另一個人的口袋,過程中價格不斷膨脹,但對實體經濟並沒有任何效益。先前「DR之亂」,或是在預售屋透過搶紅單,然後快速的轉手給下一個人,都是案例。只要打斷快速交易的鏈條,泡沫很快會消失。

在股票市場,我們會看到處置股票需要分盤交易、限制信用交易等。也因此,央行的信用管制,或是稅制的緊箍咒,其實就是要人為的製造障礙,打斷房地產快速交易的過程。確實可以讓市場出現明顯的降溫,但是國內寬鬆的資金環境,低廉的房貸利率,才是房價居高不下的主因,而製造出這個房市溫床的,正是中央銀行自己。

總結一下,今天我們探討了房地產的大傻瓜運動,隨著音樂大家快速的接球,再趕緊傳出去,音樂越來越快,大家的情緒也就越高昂越High,選擇性信用管制或是稅制的調整,就是希望能夠打斷這個快速交易的鏈條,只要成交的速度變慢,市場會逐漸回歸理性。然而,我們也從學者的研究當中發現,央行在阻升新台幣的過程當中,也不斷地在為台灣金融市場挹注資金,印鈔票,現在銀行已經是錢滿為患的狀態,根本消化不了,導致低利率;低利率又再進一步成為房地產上漲的柴薪。看來選擇性信用管制的效用有限,如何重新思考新台幣的匯率政策,以及央行的貨幣政策,才是根本之道。

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