#95談食材⎪到底該不該買房子?

時間到了八月,針對台灣第二季有關房屋的各項數據陸續出爐,其中許多數據都出現反彈,我們稍後來檢視一下,這些數據該如何解讀?但是,更艱難的問題是,現在到底該不該買房子?尤其是針對30歲上下,初入職場未滿6年的的首購族,到底該不該買房子呢?其實這個問題,沒有標準答案,每個人的條件、能力、意願不同,很難有一致性的標準答案。更何況,很多時候談房地產的問題,就會變成「打房」的意氣之爭,很難理性的討論。前幾天,難得看到國內房產三大天王(戴德洋行總經理顏炳立、清大科管院榮譽講座教授張金鶚、淡大教授莊孟翰)+樂活大叔施昇輝同時現身在同一個節目上,各自談了當年第一次買房的經驗,算是一個難得的超值組合包,我們今天會整理節目中的精華內容,以及各項統計數據,跟各位一起來聊聊。

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回到我們剛剛所說的,每個人的條件能力不同,需求不同,買房的情境也不盡相同。張金鶚教授買房的情境很容易想像,他到政大教書之後,收入與家庭穩定之後,就買了第一棟房子,後來陸陸續續買過四棟房子,當然最後一棟房子是他夢想的退休宅,因此是賣掉前兩棟房子換來的。莊孟翰教授的情境也類似,是為了小孩的學區因此買進的小宅,甚至一開始是因為租房子的房東想要賣房子,而買下來的。過程順其自然,沒有刻意的想要投資或炒作,結果都很令人滿意,如同張教授所說,買房子是為了要有一個自由的人生,不是總想著要賺錢。顏總跟樂活大叔的購屋經驗也很符合了一般小資族奮鬥的過程,顏總的第一間房是在新店烏來山上,上下班距離非常遠,他形容每天披星戴月。但這也告訴我們第一間房確實不需要挑近的,市中心的,年輕的時候可以以時間換取空間,以爬樓梯練身體。樂活大叔則是買房之後驚喜不斷,或是說驚嚇不斷,因為原本只有一個小孩的他,太太的第二胎竟然是雙胞胎。

至於第一間房的頭期款怎麼來呢?樂活大叔想法是,股票市場賺了錢,就應該獲利了結來買房。畢竟在股市衝浪的結果,有很大的可能,是來去一場空。這點的想法跟我是一致的,我的第一間房就是在2007年台股9859左右,我賣掉股票出場,離開證券營業員的工作,轉戰高雄之後,考量租金比房貸月付金還高,就買了。新大樓一坪才十萬出頭。所幸因為賣股買房,我順利躲過了金融海嘯。後來工作的關係,需要再回台北上班,我在台北的第一棟房子是間天母的老公寓,他的頭期款,也靠著高雄房子的獲利,讓我可以順利地跟上。2014年台股再次站上9000點,房市熱到不行,我又再出清了一次股票,然後賣掉老公寓,搬進低基期的文山區新大樓,回到我母校的身旁,這裡離我上班的信義區也近多了。當然14年房價也不低啊,所幸文山本來就便宜,跌幅也有限,換新大樓以後,有停車位,地震、防火、安全係數都提升,住得安心舒適還是最重要。

回到經濟數據上,據永慶房屋網路調查,2020年Q3民眾看跌房價比例回到35%,相較疫情爆發時55%減少20%。而看好房市回溫的民眾比例則從Q2的15%, 上升到30%。這顯然是跟股市回溫,而且國內疫情相對和緩有關。如果從房地產網站流量來看,樂居科技,從今年1月到6月,流覽量成長77%,同一時期591網站流量也呈現成長57%,顯示民眾對房地產關注持續上升。從建商推案量來看,今年Q2推案量,高達3711億元,相較去年3000億元,增幅達到24%,推案量大增,顯示建商看好房市。推案量則是集中在新北市、台中及台南。截至七月底,內政部統計,買賣移轉棟數的數字大約在14萬棟,全年估計應該與去年相當,落在30萬棟左右。針對這個部分,顏炳立的看法是認為,房市依舊是在盤整格局,從去年開始的房屋移轉棟數增加,都屬於自住的剛性需求,目前都沒有看到明顯的投資客進場的訊號,也就是在交易量沒有明顯上升超過30萬棟之前,在未來的三年都還是「稅制不改,投資不入」,房價沒有大漲的條件。如果是自住需求,顏總的看法是「量力而為,不買全錯」,也同樣是由遠而近,由舊而新,由小而大的概念。

當然,就待售的新屋數據來看,根據營建署的統計資料,2019年第2季全國約78,063間。就地區分布而言,以新北市15,857間較多,接著是桃園,高雄市排名第三。可供銷售的新屋還是以新北、桃園最多。這些空屋或餘屋的數量,顯然也是房市上漲的不利因素,但在低利率的環境下,房價要崩跌的機率也不高。針對,該怎麼買得起人生的第一間房,施昇輝的建議是,六年省一點,可以存下一個一百萬,當頭期款,就有機會買一個遠一點的老公寓,例如樹林或是汐科。「怎麼這麼遠?這樣上班要好久」,也沒錯,但畢竟人生的第一間房,還是先求有再求好。或許有人可能有不同意見,認為買房還不如買股票,這點就房價未來可能的報酬率來看,我不反對。但就資產的穩定度來看,股票的波動幅度還是明顯大於房地產,而且買房子其實是一個五倍的槓桿投資,本金20元,取到一個100元的標的。其實槓桿幅度大於融資買股票,但利率遠低於融資。從這個角度想,有自住需求的人,還是量力而為,找到可以接受的價位跟房屋的條件,然後就買了吧!

總結一下,買房也就只是人生的一個過程,重點不在於要買房子賺錢,而是讓自己以及家人有一個安心安全的生活空間。買房子觀察平均價格漲跌其實也沒有太大的意義,因為一房一價,區位、小環境差異也很大,不像買股票可以買一個大盤ETF,房價指數是沒辦法買的。也因此,相較於我們的父母一輩,我們很少會一生只住一間房,入手你的每一個房子之前都還是要做足功課,審慎行動才行。

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Podcast⟪比爾的財經廚房⟫主持人,本節目榮獲Himalaya最佳人氣財經類節目。Spotify 財經類Top 5 Apple podcast 投資類 Top 5

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