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為什麼需要房價指數？
台灣人喜歡買房子，應該是出名的。相較於股票市場，每一間房子的地段、建築條件、樓層、採光、座向…等條件皆有所差異，可以說是一屋一價。若單純以「平均」價格的變化來判斷房價的漲跌起伏，就好像是問你將西瓜、蘋果、香蕉、芹菜加總後求平均值會得出什麼？答案是綜合果汁。這當然是在開玩笑的。也因此「平均房價較去年同期上漲10%」，這個訊息能否說明去年每坪30萬的房子，今年價值33萬？ 由於房地產具備高總價、低變現性的特性，對於經濟景氣的反應速度相對緩慢，價格波動並不像股票市場般迅速，交易量亦有限，再加上高異質性（這個異質講的就是房子跟房子間的差異很大）的影響，若我們只憑藉平均價格的變化來判斷區域房價的波動，很容易做出錯誤的判斷。舉例來說，若是某一地區住宅物件多為30年左右的公寓，僅有一處屋齡不到一年的新屋，只要該處新成屋社區出現一件交易，該地區當月的平均交易價格必定會大幅上揚，但這並不代表該地區房價出現明顯增長。
我們先來看看，在媒體上，你大概會看這樣的內容：「2019年全台建物買賣移轉棟數來到300,275棟，年增8%， 是五年來首次站上30萬棟大關。價格方面，根據內政部108年第三季房價指數，雙北、桃園區房價走勢平穩，台中相較107年同期有2.2%的漲幅，高雄漲幅為3.1%，台南漲幅最大，達5.36%。」
台灣主要的房價指數可分民間版的與官方版，官方版有內政部的住宅價格指數。民間版代表性的指數有信義房價指數、國泰房地產指數。
以內政部的住宅價格指數為例，指數在107年第四季編制方式有非常大的改變，從原本使用「特徵價格法」編製房價指數，改為「類重複交易法」，與標準普爾Case-Shiller房價指數相似。除了內政部新版的指數外，信義房價指數依然採用的是「特徵價格法」。
而國泰房地產指數是國泰建設與張金鶚教授研究團隊合作編製，其主要的調查對象為預售屋以及新成屋。研究團隊同樣以特徵價格法來控制房屋品質，並以可能成交價，取代開價，這個可能成交價則是考慮了建商可接受的議價空間，來計算可能成交價指數。
我曾經對「指數」下一個粗淺的定義，指數就是「人類對一堆雜亂資訊的封裝」，在廚房裡，就好像你的綜合維他命，這一顆維他命就封裝了你一天所需要的多種營養素，方便你每日食用。也因為房地產的異質性造成房價難以標準化，每一件房地產物件的交易價格，除了反映「價」的變動之外，同時還包含了「質」的因素，並不能據以衡量真正的房價漲跌。因此房價指數就是一個觀察房價走勢的「壓縮檔」。
值得注意的是，既然是個「壓縮檔」，我們就要特別留意每一個指數的編制方式，因為不同的計算方式可能會得出不同的結果，在解讀的時候必須特別留意。
特徵價格法編製的特色，你可以想像農夫收成蘋果之後，會將蘋果按照大小尺寸以及外表有無損失，分裝在不同的籃子，來計算不同籃子蘋果的價格。當市場上有新的蘋果成交，就拿來跟各個不同籃子裡的蘋果比一比，決定價格波動的程度。也就是先找尋特定時間內(也就是基期)，住宅市場上的典型住宅屬性特徵，代表基期的標準住宅品質。後續藉由不同時間的交易樣本，計算標準住宅在不同時間點的價格波動變化。然而不同時間範圍下標準住宅一定有所差異，而且當標準住宅與實際交易樣本的屬性有差異時，亦造成價格指數有顯著波動。
為避免特徵差異影響估計出的住宅價格，因此而有了重複交易法，藉由同一棟房屋於不同時間交易的價格波動計算房價指數（也就是比較同一顆蘋果的歷史交易價格）。台灣由於交易數據還不足，因此是以模擬的方式比對出類似交易房屋的價格，故稱之為「類重複交易法」。
以上就是比爾的財經廚房想要提供給你的，讓我們一起輕鬆活好每一天。我們下次見。
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