#21談天氣⎪房市好嗎?看看房價指數

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為什麼需要房價指數?

台灣人喜歡買房子,應該是出名的。相較於股票市場,每一間房子的地段、建築條件、樓層、採光、座向…等條件皆有所差異,可以說是一屋一價。若單純以「平均」價格的變化來判斷房價的漲跌起伏,就好像是問你將西瓜、蘋果、香蕉、芹菜加總後求平均值會得出什麼?答案是綜合果汁。這當然是在開玩笑的。也因此「平均房價較去年同期上漲10%」,這個訊息能否說明去年每坪30萬的房子,今年價值33萬? 由於房地產具備高總價、低變現性的特性,對於經濟景氣的反應速度相對緩慢,價格波動並不像股票市場般迅速,交易量亦有限,再加上高異質性(這個異質講的就是房子跟房子間的差異很大)的影響,若我們只憑藉平均價格的變化來判斷區域房價的波動,很容易做出錯誤的判斷。舉例來說,若是某一地區住宅物件多為30年左右的公寓,僅有一處屋齡不到一年的新屋,只要該處新成屋社區出現一件交易,該地區當月的平均交易價格必定會大幅上揚,但這並不代表該地區房價出現明顯增長。

我們先來看看,在媒體上,你大概會看這樣的內容:「2019年全台建物買賣移轉棟數來到300,275棟,年增8%, 是五年來首次站上30萬棟大關。價格方面,根據內政部108年第三季房價指數,雙北、桃園區房價走勢平穩,台中相較107年同期有2.2%的漲幅,高雄漲幅為3.1%,台南漲幅最大,達5.36%。」

台灣主要的房價指數可分民間版的與官方版,官方版有內政部的住宅價格指數。民間版代表性的指數有信義房價指數、國泰房地產指數。

以內政部的住宅價格指數為例,指數在107年第四季編制方式有非常大的改變,從原本使用「特徵價格法」編製房價指數,改為「類重複交易法」,與標準普爾Case-Shiller房價指數相似。除了內政部新版的指數外,信義房價指數依然採用的是「特徵價格法」。

而國泰房地產指數是國泰建設與張金鶚教授研究團隊合作編製,其主要的調查對象為預售屋以及新成屋。研究團隊同樣以特徵價格法來控制房屋品質,並以可能成交價,取代開價,這個可能成交價則是考慮了建商可接受的議價空間,來計算可能成交價指數。

我曾經對「指數」下一個粗淺的定義,指數就是「人類對一堆雜亂資訊的封裝」,在廚房裡,就好像你的綜合維他命,這一顆維他命就封裝了你一天所需要的多種營養素,方便你每日食用。也因為房地產的異質性造成房價難以標準化,每一件房地產物件的交易價格,除了反映「價」的變動之外,同時還包含了「質」的因素,並不能據以衡量真正的房價漲跌。因此房價指數就是一個觀察房價走勢的「壓縮檔」。

值得注意的是,既然是個「壓縮檔」,我們就要特別留意每一個指數的編制方式,因為不同的計算方式可能會得出不同的結果,在解讀的時候必須特別留意。

特徵價格法編製的特色,你可以想像農夫收成蘋果之後,會將蘋果按照大小尺寸以及外表有無損失,分裝在不同的籃子,來計算不同籃子蘋果的價格。當市場上有新的蘋果成交,就拿來跟各個不同籃子裡的蘋果比一比,決定價格波動的程度。也就是先找尋特定時間內(也就是基期),住宅市場上的典型住宅屬性特徵,代表基期的標準住宅品質。後續藉由不同時間的交易樣本,計算標準住宅在不同時間點的價格波動變化。然而不同時間範圍下標準住宅一定有所差異,而且當標準住宅與實際交易樣本的屬性有差異時,亦造成價格指數有顯著波動。

為避免特徵差異影響估計出的住宅價格,因此而有了重複交易法,藉由同一棟房屋於不同時間交易的價格波動計算房價指數(也就是比較同一顆蘋果的歷史交易價格)。台灣由於交易數據還不足,因此是以模擬的方式比對出類似交易房屋的價格,故稱之為「類重複交易法」。

以上就是比爾的財經廚房想要提供給你的,讓我們一起輕鬆活好每一天。我們下次見。

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Podcast⟪比爾的財經廚房⟫主持人,本節目榮獲Himalaya最佳人氣財經類節目。Spotify 財經類Top 5 Apple podcast 投資類 Top 5

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