台灣的房地產市場在今年的第二季開始出現觸底的現象，加上股票市場強彈，聯準會以及各大央行持續印鈔，投資人關愛的眼神又轉向了房地產或者是相關的投資。其中，大家最熟悉的，除了直接去市場買一套房子以外，可以小額投資的房地產標的，大概就是REITs了。REITs中文的名稱叫做「不動產投資信託」，我們在節目中多次談及不動產的題目，為什麼一直沒來講REITs呢？其實因為投資REITs的資金門檻雖然不高，但知識門檻並不低，REITs也不是真如大家想像中的，等同於去買了一棟大樓的一部分的所有權，所以大樓有收益，我就會被分配到，這麼單純。最近「新光1號」這檔台灣老牌的REITs頻頻躍上新聞版面，我想我們可以藉由新光1號來看看台灣上場上的REITs究竟發生了什麼事？同時我們也看看買REITs，你在投資上該注意哪些環節。
在台灣買REITs就跟買股票一樣，只要有一個股票交割的帳戶就可以了，因為他也是在證券交易所掛牌買賣的，買賣方式與股票相同。不但交易的方式簡便，買REITs還有稅賦上的優惠，他可以免收證券交易稅，如果有分配利息，也採取10%分離課稅，不用併入綜合所得計算，所得越高的人購買越划算。然而，台灣掛牌的Reits最風光的時候共有10檔，其中有三檔已經清算下市了，目前剩餘七檔。講到這裡，你應該就會開始覺得奇怪，不是一個很好的投資標的嗎？台灣人愛買房，而且還省稅，每年還有配息，怎麼會被清算下市？最主要的原因還是資產管理效率的低下。不動產證券信託基金依據管理架構不同，分為兩大類，一種是依據固定資產，做成信託的封閉架構，對受益人較有保障；台灣掛牌的REITs就是這種架構，受託機構是銀行，擁有管理的決策權。而另一種，就是類似開放型基金架構，投信公司募集資金之後，將資金交給保管機構，報酬率視管理績效而定，目前國際大型REITs基金大多是這類架構。
15年前，台灣引進REITs商品時，基於保護投資人，只開放信託架構。「富邦1號」、「國泰1號」、「富邦2號」受託銀行是土地銀行，「新光1號」、「國泰2號」則是兆豐銀。但是銀行的本業並不是管理不動產，而且銀行同時要兼顧保管跟運用，基於保守穩健原則就會傾向「以不變應萬變」，而且管理上都會再委託給不動產管理機構建經公司，等於是要再多付出一層費用，顯得沒有效率。另外，根據信託契約，基金收到的租金百分之百要配給投資人，不能保留盈餘，這就造成基金本身手上沒有任何子彈，如果想要增加標的，只能融資再投資，但融資又有上限以及出租率規定，種種規範讓基金很難買到標的。「既然房地產最近這幾年漲很多了，為什麼不賣掉部分資產，再重新挑選具有投資價值的資產入手呢？」我想這就是很多長期持有的投資人的疑惑，因為信託架構的保管銀行其實並非房地產專業，也並沒有追求績效的動力，自然不會做這個積極的操作。
由此，我們可以解釋包含過去三檔REITs，分別是三鼎、基泰之星以及駿馬1號被清算的理由，在召開受益人大會通過清算案時，基金的每單位淨值，依序分別是11.05元、10.79元、15.23元，但是最後執行清算、處分資產後分配的每單位金額，都比淨值高。其中最離譜的是三鼎，每單位分配金額足足是清算時淨值的兩倍多。而「新光1號」最近遭受市場派的突襲提案清算，也是基於相同的理由。
攤開目前七檔架上的REITs，有五檔是壽險公司以旗下資產包裝成REITs出售。無形中成了壽險公司財務操作工具。2004年，SARS疫情剛剛結束，壽險業在當時面臨資本適足率不足的問題亟需資本的補充，此時透過REITs一方面可認列資本利得並改善資本適足率；另一方面，壽險公司以創始機構的名義投資，繼續成為REITs大股東，而REITs的管理機構也是由集團內之子公司或是大股東之公司擔任。即使名義上達到「真實出售」，但是實際上仍然間接擁有掌控權。
因此大股東們並沒有意願要積極的操作相關資產，甚至相關的資產也都是出租給集團內的子公司或關係企業，租金漲幅明顯跟不上市場相同類型物業租金的漲幅。如果從投資人股利的角度來看，過去十幾年來，股利水準幾乎都沒有任何上漲，資產價格的上漲沒有帶動股利的增加，反倒是管理費用因為資產價格上升而水漲船高。換句話說，一般投資人並沒有從房價上升當中得到相應的好處。
而且想像當中，國內房地產的價格波動不大，或是只漲不跌，但REITs的股價波動卻沒這麼小。因為美國聯準會縮表的預期，2013年3月，新光1號股價最高為15.89，到2014年5月最低來到12.2，跌幅高達23%，以一個年化配息率2~3%的產品來看，這個跌幅也太驚人了。而且你美國縮表關我台灣房地產什麼事？很遺憾，就是有關，因為REITs特性很像債券，因此有升息的預期時，他會跟債券一樣出現下跌。但漲呢？基金淨值又無法反應資產價值。而且國內REITs的交易量極低，當投資的資金大的時候，很難在市場上脫手變現。也造成基金淨值無法反映真實價值。
也因此金管會已經著手修法鬆綁相關業務，最明顯的改變是可能同意REITs可兼採基金架構發行，由投信的專業經理人管理，同時擔任不動產管理機構的角色；另外，也將考慮比照新加坡，開放REITs可以投資海外不動產。以及放寬發起人，也就是不動產原持有人，投資REITs的持股限制，以便鼓勵成為發起人。
當然想透過REITs投資全球不動產的機會一直都有，就是購買不動產基金或是到美股市場購買相關的REITs ETF，然而各自也還是有各自的問題，我們未來再找機會跟大家報告。
