# 115談組合⎪從新光1號,讓你知道想當包租公沒這麼容易

台灣的房地產市場在今年的第二季開始出現觸底的現象,加上股票市場強彈,聯準會以及各大央行持續印鈔,投資人關愛的眼神又轉向了房地產或者是相關的投資。其中,大家最熟悉的,除了直接去市場買一套房子以外,可以小額投資的房地產標的,大概就是REITs了。REITs中文的名稱叫做「不動產投資信託」,我們在節目中多次談及不動產的題目,為什麼一直沒來講REITs呢?其實因為投資REITs的資金門檻雖然不高,但知識門檻並不低,REITs也不是真如大家想像中的,等同於去買了一棟大樓的一部分的所有權,所以大樓有收益,我就會被分配到,這麼單純。最近「新光1號」這檔台灣老牌的REITs頻頻躍上新聞版面,我想我們可以藉由新光1號來看看台灣上場上的REITs究竟發生了什麼事?同時我們也看看買REITs,你在投資上該注意哪些環節。

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在台灣買REITs就跟買股票一樣,只要有一個股票交割的帳戶就可以了,因為他也是在證券交易所掛牌買賣的,買賣方式與股票相同。不但交易的方式簡便,買REITs還有稅賦上的優惠,他可以免收證券交易稅,如果有分配利息,也採取10%分離課稅,不用併入綜合所得計算,所得越高的人購買越划算。然而,台灣掛牌的Reits最風光的時候共有10檔,其中有三檔已經清算下市了,目前剩餘七檔。講到這裡,你應該就會開始覺得奇怪,不是一個很好的投資標的嗎?台灣人愛買房,而且還省稅,每年還有配息,怎麼會被清算下市?最主要的原因還是資產管理效率的低下。不動產證券信託基金依據管理架構不同,分為兩大類,一種是依據固定資產,做成信託的封閉架構,對受益人較有保障;台灣掛牌的REITs就是這種架構,受託機構是銀行,擁有管理的決策權。而另一種,就是類似開放型基金架構,投信公司募集資金之後,將資金交給保管機構,報酬率視管理績效而定,目前國際大型REITs基金大多是這類架構。

15年前,台灣引進REITs商品時,基於保護投資人,只開放信託架構。「富邦1號」、「國泰1號」、「富邦2號」受託銀行是土地銀行,「新光1號」、「國泰2號」則是兆豐銀。但是銀行的本業並不是管理不動產,而且銀行同時要兼顧保管跟運用,基於保守穩健原則就會傾向「以不變應萬變」,而且管理上都會再委託給不動產管理機構建經公司,等於是要再多付出一層費用,顯得沒有效率。另外,根據信託契約,基金收到的租金百分之百要配給投資人,不能保留盈餘,這就造成基金本身手上沒有任何子彈,如果想要增加標的,只能融資再投資,但融資又有上限以及出租率規定,種種規範讓基金很難買到標的。「既然房地產最近這幾年漲很多了,為什麼不賣掉部分資產,再重新挑選具有投資價值的資產入手呢?」我想這就是很多長期持有的投資人的疑惑,因為信託架構的保管銀行其實並非房地產專業,也並沒有追求績效的動力,自然不會做這個積極的操作。

由此,我們可以解釋包含過去三檔REITs,分別是三鼎、基泰之星以及駿馬1號被清算的理由,在召開受益人大會通過清算案時,基金的每單位淨值,依序分別是11.05元、10.79元、15.23元,但是最後執行清算、處分資產後分配的每單位金額,都比淨值高。其中最離譜的是三鼎,每單位分配金額足足是清算時淨值的兩倍多。而「新光1號」最近遭受市場派的突襲提案清算,也是基於相同的理由。

攤開目前七檔架上的REITs,有五檔是壽險公司以旗下資產包裝成REITs出售。無形中成了壽險公司財務操作工具。2004年,SARS疫情剛剛結束,壽險業在當時面臨資本適足率不足的問題亟需資本的補充,此時透過REITs一方面可認列資本利得並改善資本適足率;另一方面,壽險公司以創始機構的名義投資,繼續成為REITs大股東,而REITs的管理機構也是由集團內之子公司或是大股東之公司擔任。即使名義上達到「真實出售」,但是實際上仍然間接擁有掌控權。

因此大股東們並沒有意願要積極的操作相關資產,甚至相關的資產也都是出租給集團內的子公司或關係企業,租金漲幅明顯跟不上市場相同類型物業租金的漲幅。如果從投資人股利的角度來看,過去十幾年來,股利水準幾乎都沒有任何上漲,資產價格的上漲沒有帶動股利的增加,反倒是管理費用因為資產價格上升而水漲船高。換句話說,一般投資人並沒有從房價上升當中得到相應的好處。

而且想像當中,國內房地產的價格波動不大,或是只漲不跌,但REITs的股價波動卻沒這麼小。因為美國聯準會縮表的預期,2013年3月,新光1號股價最高為15.89,到2014年5月最低來到12.2,跌幅高達23%,以一個年化配息率2~3%的產品來看,這個跌幅也太驚人了。而且你美國縮表關我台灣房地產什麼事?很遺憾,就是有關,因為REITs特性很像債券,因此有升息的預期時,他會跟債券一樣出現下跌。但漲呢?基金淨值又無法反應資產價值。而且國內REITs的交易量極低,當投資的資金大的時候,很難在市場上脫手變現。也造成基金淨值無法反映真實價值。

也因此金管會已經著手修法鬆綁相關業務,最明顯的改變是可能同意REITs可兼採基金架構發行,由投信的專業經理人管理,同時擔任不動產管理機構的角色;另外,也將考慮比照新加坡,開放REITs可以投資海外不動產。以及放寬發起人,也就是不動產原持有人,投資REITs的持股限制,以便鼓勵成為發起人。

當然想透過REITs投資全球不動產的機會一直都有,就是購買不動產基金或是到美股市場購買相關的REITs ETF,然而各自也還是有各自的問題,我們未來再找機會跟大家報告。

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Podcast⟪比爾的財經廚房⟫主持人,本節目榮獲Himalaya最佳人氣財經類節目。Spotify 財經類Top 5 Apple podcast 投資類 Top 5

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