#99一周財經⎪轉角,遇見(鬼?現金流?)

鬼月到了,其實投資市場的妖魔鬼怪也很多,其中現金流更容易包藏魔鬼。投資人聽到有現金流,就跟飛蛾看見火,螞蟻遇到糖一樣,會難以自拔的飛奔過去。然而追逐現金流的過程中,卻暗藏著許多的風險,也有很多銷售話術,就是搭著穩定現金流這個說法來的,但它的本質可能更接近於騙術。Podcast的聽眾可能比較年輕一點,或許還在追求本金的長大,比較不在意現金流。但是各位的爸爸媽媽,很有可能都會掉進現金流的陷阱當中,今天我們就要來談談,市場上常見的現金流概念,以及他們各自可能的風險。

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我最早接觸到「現金流」這個概念,就是來自於⟪富爸爸、窮爸爸⟫這本書籍以及之後他推出的「老鼠迴圈遊戲」。書籍大家應該不陌生,即使今天也都還是很熱賣的書籍,老鼠迴圈的遊戲,可能就不是大家都玩過,其實他很像大富翁遊戲,只是最後你需要透過投資,累積「被動收入」,才能跳出老鼠迴圈,進入財富自由的終點。因此,現金流,也被稱為「被動收入」。相對於被動收入,就是主動收入。如果我們用Lady Gaga來當個例子,Lady Gaga辦巡迴演唱會就是主動收入,他必須蹦蹦跳跳,勁歌熱舞才能賺到1000萬美金。而他的唱片,包含他的作詞作曲的授權金,就屬於被動收入,即使她休息的時間,也持續有收入。最有名的案例就是麥可 傑克森(Michael Jackson),即便已經過世,依然每年能夠有3~4億美元的版稅收入。連過世了都還持續有收入,真的是很吸引人。也難怪⟪富爸爸窮爸爸⟫這本書可以稱霸排行榜榜首多年。(喔!對了,一直有人買書的話,羅伯 清崎也還是持續有版稅收入的)

今天我們討論的現金流鬼故事,就從買房收租談起。最扯的買房收租就是「無本金買房」,其實就是透過偽造買賣合約,將成交價格拉高灌水125%,欺騙銀行。假定銀行照例核貸八成,也就達成零元買房的結果。通常這是內神通外鬼的違法行為。如果是正規的買樓收租,多數人都是透過小套房或是改裝老公寓為套房來收租金。然而現在包租公們最大的挑戰就是人口沒有增加。幾年前我還在高雄上班的時候,就已經注意到,有很多已經隔間為套房的物件,正在拋售。這些物件要賣非常困難,因為已經格成套房,如果是自用,就要再花成本復原。如果是想收租,這些物件的位置在某些科技大學,或專科的外圍,其實這些南部的學校都已經風雨飄搖。最近連台北市也有類似的物件在釋出,考慮購入的房價及貸款、維護成本,估計租金的報酬率都無法超過3%。而且房東該處理的事很雜,如果超過10戶套房,基本上也算是一個全職的工作。

也因此,有些投資人把腦筋動到海外買房,這些房地產還會提供包租3年,保證15%的訴求。簡單算一年5%的報酬率很吸引人。其實這類商品的操作方式就是在房子的總價,先加價20%。由於投資人對海外房地產不熟悉,也無法詳細比價,又是團進團出的購房團,在群體洗腦的氛圍下,很容易做出不理性的投資。加上大多數新興國家的匯率都是非常不穩定的,即使房價上漲,匯率的虧損也可能讓你損失慘重。

如果想透過金融投資來創造現金流,則有更多見鬼的案例。最常見的風險,就投資了不了解的金融商品。舉例來說,銀行常見的組合式商品,結合「定期存款」與「衍生性金融商品」,主要就是利用存款利息來購買衍生性金融商品來達成高報酬的效果,同時可以提供季配息。但這些產品,如果可以提供高配息的,通常有一個很長的年期10年或12年,或是要搭配南非幣這種高風險的幣別。常見的狀況就是萬一觸及不配息的條件時,投資人就會陷入,立刻出場會產生淨值的損失,或是要繼續擺著,但又領不到配息的兩難。

買配息基金見鬼的機率也很高,這不能都說是業者的問題,一檔好基金,配息率不高,但總報酬很高,淨值越高規模越小,這任哪一家投信機構都撐不下去。也因此將配息改成都不含相關費用,一口氣可以把配息率拉高2%,費用都從淨值中扣除就好,反正投資人也沒感覺。但其實總報酬率是相當的,甚至因為缺乏再投資收益,長期的報酬率還會下降。另外,除了透過不計入費用將配息率拉高以外,有的則是依據過去長期的投資組合報酬率,將平均總報酬率,直接轉換為配息率。這樣做表面上看沒什麼問題,其實大家知道過去債券的收益率比較高,隨著聯準會不斷QE現在債券的收益率已經很低了,用過去十年或15年的平均收益率,來當作現在基金的配息率,其實是不合理的。另外,為了尋找收益,有的基金找上了很特別的國家的債券或是區域的債券,這些國家例如印度,或是中東地區,能夠提供相對高的利率條件,但是當地的通膨問題以及對油價高度相關的價格走勢,恐怕會讓投資人晚上睡不著。最後,就是透過匯率的利率交換,將同一檔基金的投資組合包裝成不同的幣別。其中最有名的就是南非幣計價基金與人民幣計價基金。最終,即使你可以穩拿17%南非幣配息,南非幣本身匯率的損失也會讓你吃不完兜著走。

接著,是房貸套利。其實就是借出房貸資金,然後購買高配息的產品,預期中每個月的現金流去償還房貸,如果搭配兩年的寬限期,每個月只要還利息,這樣的配息率還是非常高。這個重點就是配息不能掉,而且兩年寬限期很快會到,接著要還本金,因此就會轉換成配息率更高的基金,通常就是南非幣,然後匯率一掉,配息就開始不夠償還每月的本金加利息。最後就是配息、淨值、房貸利息三頭輸。

最後,談一下存股也會見鬼。「高股息殖利率」不是一個因子,這個結論我們在#79集節目中討論過,股息收益率對股價報酬率幾乎沒有任何預測能力。高股息的存股與長期的報酬率是無關的。因此不要以股息率來作為存股標的的判斷依據。尤其在資產的累積期,股息率真的不是重點。

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Podcast⟪比爾的財經廚房⟫主持人,本節目榮獲Himalaya最佳人氣財經類節目。Spotify 財經類Top 5 Apple podcast 投資類 Top 5

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