#63談天氣⎪跟房地產相關的經濟數據

房地產相關指標的重要性在於它是勞工就業動能的主要來源。因此我們也常說房地產是景氣的火車頭或是循環之母,也就是體現了房地產相關行業的重要程度。今天我們會帶大家了解五個相關的經濟指標,分別來自新屋開工率和建築許可、新屋銷售、成屋銷售、營建支出這四份報告。其中,最為重要的是新屋開工與建築許可,與汽車銷售指標一樣,它是非常好的經濟衰退的領先指標。

新屋開工是由美國商務部普查局調查各地的房屋建築發照單位,用以瞭解上個月該地新開工的住宅建案,並在每月月中公布前一月資料。從新屋開工的數據可以了解全美各地業者的總新屋戶數,從新屋開工也能反映房地產相關的採購、投資等的風向與強弱程度。新屋開工率和建築許可證可以反映當前經濟的強勁程度,同時預告未來的經濟走向。當利率保持穩定或者逐漸下跌,以及經濟開始回暖的時候,新屋開工率和企業建築物的數量開始上升。然而,一旦市場的不確定性和利率上升,消費者和投資者會馬上減少對房屋的購買以及對新屋的投資力度。可以說,房地產行業的發展與利率的走勢及市場氛圍密切相關的。

因此,要是當月的房屋開工大於前一月時,表示美國各地新屋整地、開工及營建案增加,房地產相關投資增加,意味著房市復甦與成長,整體景氣自然也就變好。除了每月變動 (月增率) 外,長期走勢 (年增率) 亦是觀察重點所在。

營建許可則是指建商開工建房子前要先取得的許可執照,取得許可證,未來才會有更多房子建造出來,因此是領先新屋開工的指標,與「新屋開工」同步公布。我們也注意到,美國經濟咨商會的領先指標中已經包括營建許可指標。與汽車銷售指標一樣,它們在經濟衰退時最先下降;經濟復甦時最先上升。的確,過去50年中,幾乎每一次經濟好轉都是由這兩個汽車與房地產先行好轉推動的。

如同我們所有的報告一樣,我們想知道股票市場對新屋開工和營建許可數變化如何反應,因此我們需要知道經濟處在經濟週期的哪個階段。在經濟擴張的中期或後期,人們關注通膨,利率的上升導致企業借款成本的上升,進而導致消費者購買房產及其他不動產的成本增加。因此,伴隨著利率的上升而來的往往是房地產行業的增速放緩,並且最終陷入完全的衰退。此時的新屋開工的增加將被股市解讀為熊市的兆頭;只有在利率經過了其高峰並且開始步入下跌這個過程之後,房地產行業才會迎來真正的復蘇。在這個階段,只要利率開始下跌並保持在穩定的水平,房地產行業就會實現快速的增長。在經濟週期的谷底或擴張的早期階段,新屋開工數的增加被認為是牛市的徵兆。

建築業指標中另外一個重要的數據是新屋銷售每月25 日左右發布。該指標提供了有關消費者支出意願方面的信息。新屋銷售是指在房屋開始興建之前就被銷售的數量。約占全部房屋銷售的20%左右。與成屋銷售不同,成屋銷售的衡量標準是交屋時。新屋銷售通常會在經濟開始陷入衰退前下降,並在整體經濟開始復甦前上升,與房屋開工的情況密切相關,可視為景氣領先指標。美國商務部的戶口普查局提供每個月獨棟房屋在全美及各分區的銷售數據,並且統計在期末仍待銷售的房屋庫存數量,與去化庫貨所需時間,需要的時間越短,代表當時的房市需求越強勁。另外房屋銷售也受季節影響,若遇上氣候惡劣時銷售量會大幅降低,因此房屋銷售數字往往波動劇烈且常常修正。

成屋銷售則是根據美國房地產經紀人協會發佈的數據,新屋銷售和成屋銷售水平不僅提供了消費者購買房屋的平均價格的資訊,還顯示了房地產行業現階段景氣位置。全美房地產經紀人協會於每月25日左右公佈上月的成屋銷售情況。該銷售額對抵押貸款利率的變化極其敏感,反應非常迅速,僅有幾個月的延遲。除了銷售數據,該報告還提供存量和中間價格的信息。存量數據也很重要。較低的存量水平是新屋開工數可能增加的一個信號。與此同時,中間價格是房產市場景氣一個好指標。

值得留意的是,新屋銷售和成屋銷售的重要性不及新屋開工與建築許可,原因在於它們總在被修改調整。還需要注意,這兩個指標對於股票和債券市場來講,是典型的舊消息,往往是在對股市的影響產生之後指標才被公佈。因為,這些指標和新屋開工指標有前後關係,新屋開工指標先報告,新屋銷售情況與之有高度相關。

營建支出數據則是由美國商務部在每月的第一個工作日發佈,發佈前兩個月的數據,由於延遲時間很長,通常營建支出的報告並未獲得多少的關注。這項指標極容易變化,並總會進行事後調整。儘管如此,仍有一些分析家分析該報告,瞭解長期的變動趨勢。另外,該報告可以反映居住支出的組成部分的情況,居住支出的開始恢復往往要比整個經濟稍早一些。

總之,房地產的強勢發展體現在房屋開工率、建築許可證以及新屋銷售和成屋銷售水平的快速增長這幾個方面。房地產在某一階段的強勁發展往往是由於利率的下跌或者維持在一個相對穩定的水平造成的。利率的上升導致房地產走弱,而且當利率處於上升趨勢的時候,房地產的疲軟走勢將會得到延續。房地產對利率的波動之所以會如此敏感,是因為借款成本是其主要的決定性因素之一,投資者通常會據此判斷投資房地產是否划算。

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Podcast⟪比爾的財經廚房⟫主持人,本節目榮獲Himalaya最佳人氣財經類節目。Spotify 財經類Top 5 Apple podcast 投資類 Top 5

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